Acheter un bien immobilier à Maurice : les programmes accessibles aux étrangers

L'île attire chaque année de nombreux étrangers, qu'ils viennent s'y installer à plein temps, y télétravailler, investir ou simplement profiter de séjours réguliers au soleil. L':investissement immobilier peut ouvrir droit à un Permis de Résidence.

Cet article présente les principales informations à connaître avant d’acheter un bien immobilier à l’île Maurice. De la recherche d’un bien à l’achat d’une propriété dans le cadre d’un programme immobilier agréé, en passant par le fonctionnement des permis de résidence, les règles fiscales applicables et les profils types d’acquéreurs, vous y trouverez toutes les informations nécessaires pour concrétiser votre projet immobilier sur l’île.

Qui peut investir dans l'immobilier à Maurice ?

Les ressortissants étrangers, les sociétés enregistrées en vertu du Companies Act 2001, les SCI enregistrées auprès du Registrar of Companies, les Limited Partnerships et les Trusts ont accès aux divers programmes.

On distingue le plus souvent deux profils de propriétaires étrangers, les résidents et les investisseurs :

Vivre à Maurice grâce au Residence Permit

Le Residence Permit by Property Investment vous permet non seulement de résider à Maurice, mais également d'y travailler en tant que salarié, indépendant (Self-Employed) ou investisseur, sans avoir besoin d'un Occupation Permit.

En passant plus de 183 jours par an sur l'île, vous devenez résident fiscal à Maurice.

Investir dans un bien sans y vivre à l'année

Vous pouvez investir dans un bien immobilier pour en tirer des revenus locatifs, ou l'utiliser comme maison secondaire, sans vivre à l'année à Maurice. Si vous passez moins de 183 jours par an à Maurice, vous conservez votre résidence fiscale à l'étranger tout en bénéficiant du droit de séjour lié à votre Residence Permit. N'oubliez pas de déclarer votre bien dans votre pays de résidence fiscale : selon la législation locale, il peut être soumis à imposition.

Programmes immobiliers accessibles aux acquéreurs étrangers

À Maurice, l'acquisition d'un bien immobilier par un étranger est strictement encadrée. Les non-citoyens ne peuvent pas acheter sur le marché local classique, mais uniquement dans des programmes résidentiels approuvés par le gouvernement. Ces programmes sont regroupés sous différentes appellations : PDS, IRS, RES, IHS, Smart City et R+2.

Depuis 2015, le PDS a remplacé l'IRS et le RES pour les nouveaux développements. Toutefois, de nombreux biens relevant des anciens régimes IRS ou RES, approuvés avant cette date, restent disponibles sur le marché.

• ‍Les PDS (Property Development Scheme) sont des programmes résidentiels de luxe sur des terrains en pleine propriété. Ils offrent des services de gardiennage, de maintenance et de sécurité, ainsi que des infrastructures commerciales et de loisirs.‍
• Les IRS (Integrated Resort Scheme) sont des programmes hauts de gamme offrant des aménagements tels que des terrains de golf, des marinas, des centres de bien-être...‍
• Les RES (Real Estate Scheme) sont des programmes résidentiels haut de gamme, généralement plus accessibles que les IRS.‍
• L'IHS (Invest Hotel Scheme) permet l'acquisition d'une unité hôtelière ou d'une chambre dans un hôtel agréé, offrant ainsi toutes les infrastructures disponibles. L'investisseur ou toute personne agissant en son nom peut y résider pendant un maximum de 45 jours par période de 12 mois et percevoir un revenu par le biais d'un contrat de location.‍
• Les Smart City sont des zones aménagées selon le concept de « vivre, travailler et se divertir ». Les étrangers peuvent y acheter des villas, des duplex et des appartements, ainsi que des bureaux. Les entreprises peuvent y acquérir des terrains commerciaux et bénéficier de nombreux avantages fiscaux.‍
• Le régime R+2 permet l'acquisition d'un bien situé dans une résidence d'au moins deux étages, hors complexes résidentiels. Ces biens sont accessibles aux étrangers à partir de Rs 6 millions mais un Residence Permit vous sera accordé uniquement pour un bien de minimum 375 000 $.

Acheter un bien sur plan : la VEFA

À Maurice, de nombreux biens accessibles aux citoyens étrangers sont vendus sur plan, en VEFA (Vente en État Futur d'Achèvement). L'acte de vente rédigé par un notaire offre à l'acheteur plusieurs garanties fournies par le promoteur : garantie d'achèvement ou de remboursement, garantie décennale, assurance dommage-ouvrage, tout en offrant un paiement échelonné.

Acheter et revendre un bien : les frais à prévoir

Les acheteurs étrangers doivent s'acquitter d'un droit d'enregistrement de 5 % de la valeur du bien. S'ajoutent des frais de notaire (environ 1 % de la valeur du bien), les frais de dossier de l'EDB de Rs 25 000 (environ 530 $) et des frais d'agence.

À la revente, les propriétaires étrangers seront aussi redevables d'une Land Transfer Tax de 5 % de la valeur du bien.

Être propriétaire d'un bien à Maurice : permis de résidence et fiscalité

Devenir propriétaire d'un bien immobilier à Maurice (à partir de 375 000 $, dans le cadre d'un programme approuvé) vous donne automatiquement droit à un Residence Permit by Property Investment. Ce permis de résidence vous permet d'entrer et de séjourner à Maurice librement, sans durée minimale de présence sur le territoire. Il reste valable aussi longtemps que vous êtes propriétaire du bien. Vous pourrez avoir comme dépendants votre conjoint (marié ou pacsé, de sexe opposé), vos enfants (naturels ou adoptés, de moins de 24 ans et non mariés), ainsi que vos parents ou autres personnes à charge.

Vous êtes libre d'habiter le bien, d'y séjourner ponctuellement ou de le mettre en location (à l'année ou en courte durée).

Sur le plan fiscal, Maurice se distingue par son absence de taxe foncière, d'impôt sur la fortune immobilière, et de droits de succession sur les biens détenus localement. Les revenus locatifs perçus à Maurice sont soumis à une taxe de 15 %. Si vous n'êtes pas résident fiscal mauricien, vous devrez également déclarer ces revenus dans votre pays d'origine, et serez ou non imposé selon la convention fiscale applicable.

Comment trouver un investissement immobilier ?

Pour vous faire une première idée du marché, consultez les sites des agences immobilières, les sites spécialisés comme lexpressproperty.com ou propertycloud.mu, ou encore des groupes Facebook (recherchez les mots-clés « immobilier Maurice », « real estate Mauritius » ou « acheter ou louer à Maurice »).

Il est préférable d'attendre d'être à Maurice pour vous engager dans un investissement immobilier : photos flatteuses, défauts cachés, quartier qui ne vous convient pas… Autant de surprises fréquentes pour ceux qui réservent depuis l'étranger. À votre arrivée, optez plutôt pour une location courte durée, le temps de valider votre choix de région et de visiter le bien idéal.

À Maurice, les transactions immobilières entre particuliers sont relativement rares. Bien que les plateformes en ligne proposent des annonces immobilières, la grande majorité d’entre elles sont publiées par des agences. Il est vivement conseillé de passer par une agence immobilière enregistrée qui vous accompagnera tout au long du processus, de l’identification des biens correspondant à vos critères à la signature du contrat, et pourra parfois même vous assister au-delà de l’achat afin de faciliter votre installation à Maurice.

Nous recommandons les services de Ome Real Estate et de Villa Vie, deux agences immobilières de confiance à Maurice. Si vous préférez vous adresser directement aux promoteurs immobiliers, découvrez nos articles consacrés à certains des promoteurs les plus établis de l’île dans la rubrique Property de notre blog.

Mais où s'installer à Maurice ? Le Nord, l'Ouest et le Centre séduisent par leurs infrastructures développées et leur vie sociale active. Le Sud et l'Est, eux, offrent une vie plus calme, tournée vers la nature. Si vous vous demandez encore où acheter à Maurice, consultez nos articles consacrés aux différentes régions : le Nord, l’Ouest, le Sud, l’Est et le Centre.